Le syndic est désigné par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Le syndicat peut mettre en concurrence le syndic quand il le souhaite. Tout copropriétaire a la faculté de proposer un ou plusieurs contrats de syndic en assemblée générale.
La sélection du syndic nécessite une connaissance précise de la résidence, des difficultés qui la caractérisent et une réflexion sur les attentes à formuler aux syndics sollicités.
Le choix d’un syndic bénévole ou le passage en syndicat coopératif n’est envisageable que pour les petites copropriétés sans problème où règne l’entente entre les copropriétaires.
Le choix d’un syndic professionnel nécessite de vérifier les garanties offertes :

• Assurance de responsabilité civile professionnelle
• Carte professionnelle portant la mention « Syndic de copropriété ».
• Attestation de garantie financière

Les contrats de syndic sont définis par un modèle de base unique fixés par la loi. Celui-ci est complété par diverses options afin de répondre au mieux aux spécificités de chaque copropriété et à ses statuts. Les prestations, la rémunération, le début et la fin du contrat figurent nécessairement sur le contrat. La durée du contrat est comprise entre un et trois ans.
Pour plus de détails, consulter notre guide changer de syndic.

Toute copropriété doit recourir à un syndic. Il peut avoir la forme d’un syndicat coopératif, d’un syndic bénévole ou d’un syndic professionnel.

Les deux premières formes présentent l’avantage d’une gestion peu onéreuse mais l’inconvénient de reposer sur la bonne volonté, la disponibilité et les compétences d’un ou plusieurs copropriétaires particulièrement engagés. Cela demande beaucoup de temps et des compétences multiples. Leur succès dépend également de la bonne entente et du respect des règles par tous.

De nouveaux acteurs conseillent aux copropriétés d’opter pour une gestion coopérative et vantent les mérites de leurs plateformes censées révolutionner le métier de syndic. Ce mode de gestion collégiale fait reposer sur les épaules d’un copropriétaire la charge de la gestion de l’immeuble. Tout le travail de syndic (comptabilité, recouvrement, gestion des sinistres, travaux, contrats, résolution des conflits, recouvrement des charges…) reste à faire par le « président-syndic » Ces acteurs n’offrent aucune des garanties, obligatoires pour un syndic professionnel : Pas d’assurance RC professionnelle, pas de carte professionnelle, pas de garantie financière…mais une promesse de conseils délivrés par des salariés dont le niveau de compétence n’est validé par aucune autorité compétente.

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Depuis le 31 décembre 2020, tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour les questions ne concernant que ses droits ou obligations.
La demande doit être notifiée au syndic et préciser la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.
Elle est accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question et comporte, au besoin, les documents et annexes nécessaires au vote éclairé des copropriétaires.
S’ils sont plusieurs, les demandeurs doivent aussi préciser la répartition des frais et honoraires entre eux. A défaut, les frais de convocation seront répartis entre eux à parts égales.
Dans les quinze jours qui suivent cette notification, le syndic informera le(s) copropriétaire(s) demandeurs des frais prévisionnels et de ses honoraires.
Il convoquera ensuite l’assemblée générale qui se tiendra dans le délai de quarante-cinq jours suivant le paiement de ces frais et honoraires.

Seul le commissariat est compétent

Le propriétaire, syndic ou bailleur social du parking ou de l’immeuble saisit le commissariat par courrier recommandé avec AR, qui va identifier le propriétaire du véhicule et lui adresser une mise en demeure par recommandé avec AR.

En l’absence de réponse, le commissariat informe le propriétaire, syndic ou bailleur social des lieux qui pourra faire une demande d’enlèvement du véhicule, à ses risques et à ses frais, auprès du commissariat, en recommandé avec AR.

Le commissariat demande à la direction de la prévention, de la sécurité et de la protection d’intervenir avec les grutiers prestataires de la Ville pour un transport en fourrière.

Pour les travaux qui concernent les parties communes, ce qui est le cas des murs porteurs, la loi impose que le copropriétaire obtienne une autorisation préalable de l’assemblée générale (article 25 Loi du 10 juillet 1965).

Il faut donc impérativement contacter votre syndic avant d’engager ce type de travaux pour que votre demande figure à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il vous demandera de constituer un dossier technique pour que les copropriétaires puissent décider en toute connaissance de cause.

A défaut, l’assemblée peut demander la remise en l’état pendant 10 ans à compter de la connaissance des travaux par la copropriété.

Depuis le 1 er janvier 2017, toutes les copropriétés doivent constituer un fond travaux sauf les immeubles neufs de moins de 5 ans et les immeubles de bureaux.

Tous les ans, une cotisation équivalente à au moins 5% du budget du syndicat doit être constituée et appelée en quatre appels trimestriels.

Ce fond travaux est destiné à financer des travaux obligatoires et ceux hors budget courant du syndicat.

L’utilisation de ce fond travaux doit être préalablement autorisée par l’Assemblée, à la majorité absolue des tantièmes des copropriétaires.

Qu’en est-il en cas de vente de votre logement ?

Cette cotisation est définitivement acquise au syndicat, le copropriétaire vendeur ne peut donc pas récupérer les sommes qu’il a versées.

Puis-je refuser de cotiser au fond travaux ?

Depuis le 1er janvier 2017, un fond de travaux doit obligatoirement être mis en place dans les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation, à l’issue d’une période 5 ans suivant la réception de l’immeuble.

Il n’est pas possible de déroger à la cotisation au fond travaux dont le montant minimum est de 5% du budget annuel.

Le droit à la prise permet aux propriétaires ou locataires de réaliser une demande d’installation à ses frais d’un point de recharge électrique sur sa place de stationnement en le raccordant au compteur des parties communes de l’immeuble.

Du nouveau : le décret en vigueur depuis le 1 er  janvier 2021, étend ce droit aux parking ouverts.

Comment faire valoir votre droit à la prise ?

La demande de droit à la prise doit être réalisée par courrier recommandé avec accusé de réception adressée au syndic de la copropriété. Ce courrier doit contenir le devis d’un électricien détaillant les travaux à entreprendre, un plan ou un schéma des travaux. Pour les locataires, cette demande doit être adressée au propriétaire avec copie au syndic.

Comment s’y opposer ?

Attention aux délais ! Depuis le 1 er janvier 2021, la copropriété n’a plus que 3 mois (au lieu de 6 mois précédemment) pour s’opposer à une demande de droit à la prise, en saisissant le Tribunal d’instance. Trois motifs d’opposition peuvent être invoqués :

• Mise en danger de la copropriété
• Volonté de mise en place d’une solution collective de recharge de véhicules électriques
• Existence d’une solution collective de recharge dans l’immeuble

Sans opposition, passé ce délai, le demandeur pourra procéder aux travaux.

Pensez aux aides : Vous pouvez bénéficier du programme ADVENIR que vous soyez un particulier, un syndicat de copropriétaires ou un bailleur

Cette aide inclut les bornes de recharge installées en copropriété, pour un usage individuel ou collectif.

Vous envisagez d’installer une climatisation dans votre appartement.

Des précautions doivent être prises :

L’installation d’une climatisation nécessite généralement la mise en place de 2 blocs : l’un à l’intérieur de votre appartement, l’autre à l’extérieur.

Ce type d’installation implique des travaux sur les parties communes de l’immeuble puisque le passage des gaines d’évacuation nécessitera le percement de la façade.

Il convient également d’anticiper les nuisances sonores de ce type d’installation pour le voisinage

L’autorisation de la copropriété est nécessaire.

Votre demande de travaux doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG où elle fera l’objet d’un vote et devra recueillir la majorité absolue des voix pour être validée

Ne réalisez en aucun cas des travaux sans l’accord préalable de l’assemblée générale. A défaut vous devriez faire démonter l’installation.

La répartition des charges est définie par le règlement de copropriété, qui spécifie la quote-part de chaque lot. Selon l’article 11 de la loi de 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité. De ce fait, une révision de la répartition des charges est extrême difficile à réaliser.

Sauf cas de changement de la consistance de lots (voir Point 1), la répartition des charges ne peut en principe être modifiée que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires en assemblée générale.

1/ Des exceptions sont toutefois prévues.

Tout d’abord, si un copropriétaire entend diviser son lot, les nouveaux tantièmes issus de ce fractionnement pourront être adoptés par l’assemblée à la majorité de l’article 24.

Ensuite, en cas de travaux sur des parties privatives, une modification des tantièmes peut être rendue nécessaire (exemple : copropriétaire ayant été autorisé à surélever le toit de l’immeuble pour y créer des pièces supplémentaires). Ces nouveaux tantièmes seront alors acceptés par l’assemblée à la même majorité que celle qui a été utilisée pour voter les travaux (dans ce cas, à la double majorité de l’article 26).

Un raisonnement similaire doit être tenu pour tous les actes d’acquisition ou de dispositions décidés par l’assemblée générale : vente d’une partie commune à un copropriétaire créant ainsi un nouveau lot, achat par la copropriété d’un terrain mitoyen afin de créer des espaces verts, etc.

Les modifications apportées à la configuration des lieux peuvent aussi justifier de la création de nouveaux lots et de nouveaux tantièmes. Tel sera le cas si l’assemblée générale accepte de vendre à un copropriétaire une partie commune, telle que la loge de la gardienne, une portion de palier, des combles.

2/ Une révision peut intervenir également à la suite d’une décision de justice.

Un copropriétaire ne peut intenter une action devant le tribunal de grande instance uniquement que s’il estime que sa participation aux charges est supérieure de plus 25% à ce qu’elle aurait dû être, ou s’il estime que la participation d’un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à ce qu’elle aurait dû être. Dans le cas où le juge décide d’une modification des charges, celle-ci n’est valable qu’à partir de la date de la décision. Aucune rétroactivité n’est possible

Si un copropriétaire pense que la répartition des charges ne respecte pas la loi, il peut à tout moment intenter une action en nullité.

Si une erreur sur la répartition des charges a été commise en AG par rapport au règlement de copropriété, la résolution doit être contesté dans un délai de 2 mois suivant l’AG.

Un copropriétaire peut souhaiter se porter acquéreur d’une partie commune (placard, palier, couloir, combles…). Il doit en demander l’autorisation à l’assemblée générale qui statue en principe à la double majorité de l’article 26.

Parfois, un vote à l’unanimité est requis lorsque la cession de la partie commune est susceptible de « porter atteinte au respect de la destination de l’immeuble ». Ce cas se présente rarement. L’assemblée doit aussi se prononcer sur le prix de la vente.

Par ailleurs, la partie commune cédée ayant vocation à devenir une partie privative, le copropriétaire doit impérativement faire appel à un géomètre-expert afin de modifier en conséquence le règlement de copropriété (ou tout du moins l’état descriptif de division), lequel fera apparaître un nouveau lot et la quote-part qui y est attachée. Ces changements devront également être soumis à l’assemblée. Cette dernière ne doit accepter la vente que si l’ensemble de ces éléments est porté à la connaissance des copropriétaires, car il arrive assez souvent que le cessionnaire, une fois obtenu l’accord de l’assemblée sur le principe de la vente, oublie (sciemment ou non) de faire modifier ses tantièmes. Il continue alors de participer aux charges à hauteur de son « ancienne » quote-part alors que la superficie de son lot a été agrandie du fait de l’acquisition d’une partie commune. Il faut être très vigilant en la matière.